آشنایی با 11 روش کلاهبرداری ملکی و راه های جلوگیری از آن 💯

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم پیچیده و جدی در دنیای امروز است که می‌ تواند سرمایه و دارایی افراد را در معرض خطر قرار دهد. این نوع کلاهبرداری به معنای نقل‌ و انتقال غیرقانونی مالکیت اموال غیرمنقول است و معمولاً از ناآگاهی افراد در مسائل حقوقی سوءاستفاده می‌شود. آشنایی با قوانین حوزه املاک و ثبت آن‌ها، بهترین راه برای پیشگیری از چنین مشکلاتی است. در این مقاله، به معرفی انواع روش‌های کلاهبرداری ملکی و راه‌های جلوگیری از آن پرداخته‌ایم.

⁉️ کلاهبرداری ملکی چیست؟

جرم کلاهبرداری ملکی یکی از رایج‌ترین جرایم علیه اموال است. در این جرم، کلاهبرداران با سوءاستفاده از اعتماد دیگران، اموالشان را با روش‌های غیرقانونی و به ظاهر قانونی تصاحب می‌کنند. برای اثبات این جرم، دانش حقوقی و مشاوره با وکلای حرفه‌ای ضروری است. این جرم دارای پیچیدگی‌های بسیاری است و مجازات آن بسته به نوع و شدت جرم متغیر خواهد بود.

✅ انواع کلاهبرداری ملکی

1. فروش ملک نیمه‌ ساز

کلاهبرداری از طریق فروش املاک نیمه‌ساز یکی از رایج‌ترین روش‌هاست. در این روش، کلاهبرداران با نشان دادن املاک در حال ساخت، مشتریان را به خرید وسوسه می‌کنند. این املاک به دلیل قیمت کمتر و شرایط اقساطی، خریداران را جذب می‌کنند. فرض کنید شما قصد خرید یک آپارتمان نیمه‌ ساز در شهر اردبیل را دارید. فروشنده ادعا می‌کند که این ملک در حال تکمیل است و شرایط پرداخت آسانی دارد. شما مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت واریز می‌کنید، اما پس از مدتی متوجه می‌شوید که پروژه رها شده است و فروشنده نیز ناپدید شده است.

✔️ راه جلوگیری:

• اطمینان از اعتبار سازنده و پروژه.
• عقد قرارداد با ضمانت‌های حقوقی کافی.
• بررسی اسناد و مدارک ملک از مراجع رسمی.

2. فروش ملک در رهن بانک

در این نوع کلاهبرداری، فردی ملکی که در رهن بانک قرار دارد را به دیگری می‌فروشد. خریدار پس از پرداخت وجه و مراجعه برای انتقال سند متوجه می‌شود که ملک تحت وثیقه بانک است. فرض کنید خانه‌ ای در مشگین شهر اردبیل برای فروش گذاشته شده است. فروشنده مدعی می‌شود که تمامی اسناد قانونی است، اما شما پس از مراجعه به دفترخانه متوجه می‌شوید که ملک در رهن بانک قرار دارد و قابلیت انتقال سند ندارد.

✔️ راه جلوگیری:

• بررسی دقیق مبایعه‌نامه.
• استعلام وضعیت ملک از دفترخانه رسمی.
• مراجعه به وکیل حقوقی پیش از معامله.

3. فروش ملک به چند نفر

این نوع کلاهبرداری شامل فروش یک ملک به چند نفر به طور هم‌زمان یا با فاصله زمانی است. قربانیان معمولاً در زمان انتقال سند متوجه این موضوع می‌شوند. در شهر تبریز، فردی ملکی را به سه نفر به طور جداگانه می‌فروشد. خریداران پس از پرداخت وجه، زمانی که برای انتقال سند مراجعه می‌کنند، متوجه مالکیت مشترک می‌شوند.

✔️ راه جلوگیری:

• دریافت استعلام رسمی مالکیت.
• تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه.
• استعلام ملک از سامانه ثبت اسناد.

4. کلاهبرداری از طریق تغییر کاربری غیرقانونی

یکی دیگر از روش‌های رایج، تغییر کاربری غیرقانونی املاک و فروش آن به‌عنوان ملک مسکونی یا تجاری است. کلاهبرداران این املاک را به‌عنوان زمین‌هایی با مجوزهای کاربری مناسب معرفی کرده و به قیمت بالایی می‌فروشند.

فرض کنید شما قطعه زمینی را به‌عنوان زمین مسکونی در یکی از شهرک‌ های تازه‌ تأسیس خریداری می‌کنید. بعد از خرید متوجه می‌شوید که زمین موردنظر در منطقه‌ای کشاورزی واقع شده و تغییر کاربری آن غیرقانونی بوده است.

✔️ راه‌ های جلوگیری:

• بازدید حضوری از ملک و منطقه مربوطه.
• درخواست ارائه مجوزهای رسمی تغییر کاربری.
• استعلام کاربری ملک از شهرداری یا سازمان جهاد کشاورزی.

5. کلاهبرداری از طریق ادعای مالکیت وارثتی

یکی از روش‌های جدید کلاهبرداری، ادعای مالکیت وارثتی بر ملک است. در این شیوه، کلاهبردار با جعل اسناد یا ادعای دروغین نسبت به میراث خانوادگی، به‌عنوان وارث واقعی ملک معرفی می‌شود. این افراد معمولاً به شکلی ماهرانه و با ارائه مدارک جعلی، خریداران را متقاعد می‌کنند که ملک موردنظر به‌صورت قانونی به آنان تعلق دارد.

فرض کنید شما قصد خرید باغی در محله ملاباشی اردبیل دارید. فردی ادعا می‌کند که این باغ متعلق به پدر بزرگ او بوده و از طریق ارث به او رسیده است. او مدارکی جعلی ارائه می‌دهد و شما با اعتماد به این اسناد معامله را انجام می‌دهید. بعداً مشخص می‌شود که ملک به شخص دیگری تعلق دارد و مدارک جعلی بوده است.

✔️ راه‌ های جلوگیری:

• استعلام مالکیت ملک از اداره ثبت اسناد.
• مشورت با وکیل مجرب در زمینه املاک.
• بررسی دقیق شجره‌نامه و مدارک ارائه‌شده توسط فروشنده.

6. کلاهبرداری از طریق فروش ملک با شرایط اقساط غیرشفاف

در این روش، فروشنده شرایط پرداخت اقساطی جذابی را ارائه می‌کند اما در قرارداد جزئیاتی پنهانی قرار می‌دهد که در نهایت خریدار متضرر می‌شود. فرض کنید شما خانه‌ای را با شرایط اقساطی خریداری می‌کنید، اما در متن قرارداد بندی وجود دارد که در صورت تأخیر در پرداخت حتی یک قسط، ملک به فروشنده بازمی‌گردد و شما هیچ ادعایی نمی‌توانید داشته باشید.

✔️ راه‌های جلوگیری:

• مطالعه دقیق قرارداد و توجه به جزئیات.
• استفاده از خدمات وکیل برای بررسی شرایط قرارداد.
• مذاکره درباره حذف یا اصلاح بندهای غیرمنصفانه قرارداد.

7. فروش ملک با سند جعلی

در این روش، کلاهبرداران با جعل سند ملک، خود را مالک آن معرفی کرده و آن را به فروش می‌رسانند. فرض کنید فردی با سند جعلی یک باغ را به یک خریدار می‌فروشد. پس از پرداخت وجه، خریدار متوجه می‌شود که سند جعلی بوده و مالک اصلی دیگری وجود دارد.

✔️ راه جلوگیری:

• استعلام ملک از دفاتر رسمی.
• استخدام وکیل متخصص برای بررسی مدارک.
• بررسی اصالت سند از سامانه ثبت اسناد و املاک.

8. کلاهبرداری در رهن و اجاره

فرض کنید فردی خانه‌ای در محله کلخوران شیخ اردبیل را با سند جعلی به دو نفر اجاره می‌دهد. مستأجران پس از پرداخت ودیعه، متوجه حضور یکدیگر می‌شوند. این نوع کلاهبرداری شامل اجاره یا رهن ملک به چند نفر، استفاده از وکالت‌نامه جعلی یا اسناد رسمی جعلی است.

✔️ راه جلوگیری:

• تنظیم قرارداد در حضور وکلای رسمی.
• بررسی وکالت‌نامه و اسناد مالکیت.
• اجتناب از اعتماد به معاملات غیررسمی.

9. کلاهبرداری در ملک مشاع

در این نوع کلاهبرداری، یکی از شرکای ملک مشاع، سهم سایر شرکا را نیز بدون اجازه آن‌ها می‌فروشد. فرض کنید یکی از شرکای یک آپارتمان مشاع، کل ملک را به نام خود به فروش می‌رساند. خریدار پس از خرید، با شکایت شرکای دیگر مواجه می‌شود.

✔️ راه جلوگیری:

• تنظیم قرارداد با رضایت تمامی شرکا.
• استفاده از مشاوره حقوقی پیش از معامله.
• استعلام وضعیت مشاعی ملک از اداره ثبت.

10. کلاهبرداری از طریق ایجاد پروژه‌ های صوری

این نوع کلاهبرداری شامل راه‌اندازی پروژه‌های ساخت‌وساز خیالی است. کلاهبرداران با تبلیغات گسترده و نمایش تصاویر پروژه‌های لوکس، افراد را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها می‌کنند. فرض کنید یک شرکت ساختمانی پروژه‌ای لوکس را با وعده تحویل آپارتمان‌های مدرن در یک منطقه محبوب معرفی می‌کند. شما مبلغ قابل‌توجهی پرداخت می‌کنید، اما پس از مدتی متوجه می‌شوید که پروژه اساساً وجود خارجی ندارد و شرکت مربوطه جعلی بوده است.

✔️ راه‌های جلوگیری:

• تحقیق درباره سوابق شرکت سازنده.
• بازدید از محل پروژه و بررسی میزان پیشرفت ساخت.
• درخواست قرارداد رسمی با شرایط دقیق و محکم حقوقی.

11. کلاهبرداری از طریق فروش املاک مصادره‌ ای

کلاهبرداران گاهی املاکی را که توسط بانک‌ها یا نهادهای دولتی مصادره شده‌اند، به‌صورت غیرقانونی به فروش می‌رسانند. این افراد با جعل اسناد و مدارک، خریداران را فریب داده و معامله‌ای غیرقانونی انجام می‌دهند. فرض کنید یک آپارتمان لوکس را با قیمت بسیار مناسب خریداری می‌کنید. پس از مدتی، بانک یا نهادی دولتی با ارائه اسناد قانونی، ادعا می‌کند که ملک در رهن یا مصادره آن‌ها بوده است.

✔️ راه‌ های جلوگیری:

• همکاری با مشاورین املاک معتبر و وکلای باتجربه.
• استعلام وضعیت حقوقی ملک از بانک‌ها یا مراجع قانونی.
• خودداری از خرید املاکی که قیمت‌شان به‌طور غیرعادی پایین است.